בעת מכירה של נכס נדל"ן, מדובר בעסקה משמעותית ורגישה מאוד. מעבר להיבטים הכלכליים, מדובר בהליך הדורש הבנה עמוקה של תקנות, חוקים והשלכות מיסוי שונות. רבים אינם מודעים למורכבות הכרוכה במכירת דירה, ולשם כך קיים תפקיד מהותי לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. הליווי המשפטי הוא הגורם המרכזי שמספק את תחושת הביטחון והוודאות לאורך התהליך כולו.
חשיבות הליווי המשפטי בכל שלב במכירה
במכירת נכס, כל שלב בתהליך טומן בחובו פוטנציאל לבעיות – אם לא מבינים את המשמעות המלאה של מה שנחתם, או אם אחד הצדדים אינו פועל לפי החוק. עורך דין בתחום המקרקעין דואג לשמירה על האינטרסים של הלקוח, תוך שהוא בודק את תקינות הרישום בטאבו, את זכויות הקניין, את המסים החלים על העסקה, ואת הסכמי המכר שמנוסחים.
השלב הראשון כולל בדיקה מעמיקה של זכויות המוכר בנכס. לא אחת קורה שדירה נרכשה מהורשה, משותפות או מקבלן, ועל כן יש לבדוק שאין מגבלות או חובות על הנכס. לאחר מכן, מתחיל שלב המשא ומתן המשפטי שמוביל לחתימה על הסכם מכר – שבו מעוגנים כלל הסעיפים המגנים על שני הצדדים.
סוגיות מיסוי ותחום התכנון והבנייה
לצד היבטים משפטיים קלאסיים, יש לבחון גם את השפעת המיסוי על העסקה. מס שבח, פטורים, הטבות מס אפשריות או קיזוזים – כל אלו יכולים להשפיע על כדאיות העסקה מבחינת המוכר. טעויות בחישוב מס השבח או חוסר ידיעה על זכויות פטור יכולות להוביל לתשלומים של עשרות אלפי שקלים מיותרים.
בנוסף, כאשר מדובר בנכסים שעברו שינויים תכנוניים (לדוגמה: סגירת מרפסת, תוספת בנייה או שינוי ייעוד), ייתכן שקיים פוטנציאל לעבירה על חוקי התכנון והבנייה. יש לבדוק האם ניתן אישור בנייה, האם השינוי דווח לרשויות, והאם המצב התכנוני עומד בדרישות. ליווי נכון ימנע מהלקוח הסתבכות משפטית בעתיד.
שילוב של ידע משפטי, מיסויי ותכנוני
אחד האלמנטים החשובים ביותר בעבודת עורך הדין בתחום המקרקעין הוא היכולת להעניק ללקוח מעטפת שלמה. הלקוח אינו צריך להבין בכל סעיף קטן – הוא צריך לדעת שהוא בידיים בטוחות, שמי שמלווה אותו רואה את התמונה הכוללת. הכוונה היא לייעוץ כולל, שמתחיל מהבנת הרצונות והיעדים של הלקוח, ממשיך לבדיקה של ההשלכות המשפטיות והמיסויות, ומסתיים במתן פתרונות חוקיים לכל שאלה שעולה.
במקרים רבים, עורך הדין אינו רק "מנסח חוזה" אלא למעשה האחראי על ניהול העסקה כולה מבחינה משפטית – החל מהוצאת נסח הטאבו, דרך ניסוח ההסכם, החתמת הצדדים, אישורים מהעירייה, תשלום מיסים, וכלה ברישום בטאבו או ברמ"י.
הדוגמא של חיים פרטוש – כשהלקוח מקבל הרבה יותר ממה שציפה
עו"ד חיים פרטוש הוא אחד מבעלי המקצוע הבולטים בתחום הנדל"ן בישראל. הוא מביא עמו ראייה כוללת ויכולת נדירה לשלב בין עולם המשפט, המיסוי והתכנון והבנייה. לקוחות שפנו אליו לעסקת מכר פשוטה יחסית, גילו עד כמה חשובה הבחירה בעורך הדין הנכון.
כך למשל, זוג מבוגרים שביקשו למכור את דירתם בגבעתיים נתקלו בסוגיה מורכבת: הדירה כללה תוספת בנייה שבוצעה בשנות ה־80 ללא היתר. בנוסף, הם לא היו מודעים לכך שמכירת הדירה עלולה לחייב אותם במס שבח של כ־150 אלף ש"ח. עו"ד פרטוש, עוד בשלב הראשון, ביצע בדיקה מקיפה של כל היבטי העסקה והגיש בקשה לאישור היתר הבנייה בדיעבד, תוך מתן הסבר מפורט לוועדה המקומית. במקביל, בוצע חישוב מס מדויק שהוביל לדרישת פטור בשל סעיף מגורים מזכה.
בזכות הליווי הצמוד והידע הרב שהביא עימו, נמנעה מהלקוחות עוגמת נפש, והם הצליחו להשלים את המכירה תוך שמירה מלאה על זכויותיהם. הם הודו שלא הבינו עד כמה ליווי משפטי במכירת דירה הוא תהליך הדורש מיומנות מקיפה, ועד כמה הוא יכול להשפיע על תוצאות העסקה.
מה קורה אחרי חתימת ההסכם?
רבים נוטים לחשוב שעם החתימה – העבודה הסתיימה. אך למעשה, לאחר חתימת החוזה יש שורה של פעולות נוספות: דיווח העסקה לרשויות המס תוך 30 יום, תשלום המס על פי הסכומים שנקבעו, בקשות לאישורים מהעירייה (כגון אישור תשלום ארנונה והיטלים), ורישום הזכויות על שם הקונה.
שלב זה חשוב לא פחות מהשלב ההתחלתי – כל עיכוב או טעות עלולים לגרום לסנקציות, קנסות, או במקרים קיצוניים – לביטול העסקה. רק ליווי של עורך דין הבקי בכל שלבי העסקה יכול לוודא שהכול מתנהל על פי התקנות והחוק.
הקפדה על שקיפות מלאה ומידע נגיש
אחד הדברים החשובים ביותר שמעניק עורך דין איכותי ללקוחותיו הוא לא רק ידע משפטי, אלא תחושת ביטחון. הדבר הזה מושג בין היתר באמצעות שקיפות מלאה: כל צעד מוסבר, כל מסמך נשלח לעיון, כל תשלום מלווה בפירוט. לקוחות יודעים בדיוק מה מצופה מהם – מתי לשלם, מה לחתום, מה לבדוק – והכול מתנהל באווירה של שליטה וביטחון.
עו"ד חיים פרטוש דואג להעמיד ללקוחותיו את כל המידע הדרוש להם, כולל הסברים טכניים בפשטות, מענה לשאלות בכל עת, וזמינות גבוהה לאורך כל הדרך. הלקוחות מרגישים שהם חלק מהתהליך, לא רק חתומים עליו. דבר זה ניכר גם בפרטי ההתקשרות הפתוחים לציבור – מספר טלפון עסקי פעיל, מענה בכתובת המשרד, ודוא"ל מסודר בו ניתן ליצור קשר ישיר עם המשרד.
